Нелли Даниелян, Sputnik Армения
В 2021 году в Армении был зафиксирован рекордный показатель сделок с недвижимостью. По данным Комитета кадастра, подобной активности на армянском рынке недвижимости не было с 2010 года. Согласно официальной статистике, в 2021 году в стране было заключено 201 563 сделки по части недвижимости, из которых 56 044 - купля-продажа.
Для сравнения отметим, что в 2020 году было 158 659 сделок (из них 46 159 по купле-продаже), в 2019 году – 168 061 ( 51 508 сделок о купле-продаже).
При этом половина сделок касается квартир и жилых домов, и больше трети - земельных участков.
Ипотека и подоходный налог - основные "мотиваторы" на рынке
Экономист Мери Овсепян объясняет активность рынка недвижимости в последние годы резким ростом спроса на квартиры в новых многоквартирных домах, что, в свою очередь, обусловлено фактором возврата подоходного налога при ипотечном кредитовании.
"В 2015 году, когда закон только вступил в силу, заемщикам было возвращено 274 млн драмов, а в 2021 году этот показатель уже превысил порог в 23 млрд драмов", - отметила экономист в беседе со Sputnik Армения.
Активность рынка и растущий спрос спровоцировали рост цен на недвижимость.
Цены на дома в Ереване падают, застройщики боятся не успеть
Стоимость 1 кв. м в центре Еревана в 2021 году составляла 633 000 драмов (более $1300), в Арабкире – 455 000 (около $950), в Нубарашене - 180 000 ($375). В 2020 году цены были немного выше. Согласно данным Комитета кадастра, с прошлого года цены на квартиры в Ереване начали незаметно падать.
Экономист советует искать разгадку в другом решении правительства. Речь идет о постепенном отказе от инструмента возврата подоходного налога в Ереване. Застройщики и участники первичного рынка вынуждены снижать цены, чтобы успеть благодаря ипотечному кредитованию реализовать большое количество построенных квартир.
"Снижение цен на квартиры в административных районах Кентрон и Давташен свидетельствует именно об этом. Это, конечно, окажет влияние и на цены на квартиры в других районах Еревана (согласно зонам), поскольку отмена возврата подоходного налога будет постепенной", - сказала Овсепян.
Однако, поскольку этот процесс планируется осуществлять до 2025 года, наша собеседница считает, что активность рынка с незначительными изменениями сохранится в ближайшие 3-4 года.
"По данным столичной мэрии, в 2021 году было выдано 1863 разрешения на проектирование, 3044 разрешения на строительство и 529 актов об окончании. Все это найдет свое отражение на рынке в следующие 2-3 года, то есть в ближайшее время темпы строительства в Ереване будут расти", - сказала Овсепян.
Квартиры в областях близ Еревана с каждым днем дорожают
В регионах также наблюдается определенная активность, особенно в областях, близких к Еревану. Там цены на квартиры не только догнали, но и перегнали цены на квартиры в некоторых столичных общинах. Например, в Абовяне стоимость 1 кв. м превысила 204 000 драмов, в Вагаршапате –168 000, в Аштараке и Арташате - 140 000 драмов. Самыми высокими в областях остаются цены в Цахкадзоре. Здесь жилплощадь в 2021 году продавалась по 295 000 драмов за кв.м.
Тем не менее, активность и спрос на рынке недвижимости, по словам специалиста, еще не является свидетельством благополучия и финансовых возможностей населения страны. Экономист напоминает, что недвижимость – это капитал, инвестиции, причем не только для граждан Армении, но и для иностранцев. Последние, по официальным данным, в 2021 году приобрели в Армении 1335 единиц недвижимости и продали в два раза больше – 2573 единиц.
Жилищный бум не скоро утихнет
Что касается 2022 года, то данные за первый месяц текущего года еще не проанализированы, но экономист считает, что прошлогодняя активность не утихла, и продолжится в этом и последующих годах.
Даже если в Ереване темпы спадут, в областях - сохранятся. По данным Центрального банка, 18% кредитного портфеля в Армении в 2021 году составили ипотечные кредиты, а это значит, что значительная часть сделок с недвижимостью была осуществлена в кредит. Иными словами, сегодня купили, а платить будут в течение последующих лет.