Цены на квартиры в Ереване резко выросли - анализ рынка

В декабре 2021 года цены на квартиры в столице превысили докризисный уровень декабря 2019-го. Об этом свидетельствует статистика Госкомитета кадастра недвижимости.

В целом, с февраля 2021 года цены на квартиры в Ереване постоянно росли, причем повсеместно, а не только в дорогих районах (Центр и Арабкир) или в новостройках. Например, в районе Эребуни, где новостроек практически нет, средние цены на недвижимость, по сравнению с декабрем 2019 года, выросли почти на 7% - с 290 до 310 тысяч драмов (около 645 долларов) за квадратный метр. В центре города квартиры подорожали почти на 5% и стоят 680,6 тысячи драмов (около 1 420 долларов) за квадратный метр.

Общая динамика рынка во время кризиса была следующей: в первые месяцы пандемии продажи квартир резко снизились, а продавцы старались удержать цены, думая переждать. Но с IV квартала цены начали снижаться (ранее, в беседе со Sputnik Армения такой анализ приводил руководитель компании “Биржа недвижимости” Артем Прибыльский).

В декабре 2020 - январе 2021 цены упали, но затем, по мере восстановления экономики, стали расти. Если отсчитывать от декабря 2020 года, то сильнее всего подорожали квартиры в центре - на 20% с лишним. Слабее подорожали дома в кварталах новостроек на Цицернакабердском шоссе и районе Царав Ахпюр (включенных в соответствующие зоны районов Малатия-Себастия и Аван). Но и здесь, и в остальном Ереване повышение составило от 6-7 до 10%.

При этом, как и в прошлые годы, при купле-продаже квартир заметно социальное расслоение: больше всего квартир по-прежнему покупают в самых дорогих районах (Центр и Арабкир), хотя по числу населения эти районы не самые крупные (5-е и 6-е места в Ереване). Продажи квартир в районе Центр быстро росли и в 2021 году (по сравнению с 2020 годом выросли почти на 30%). Но при этом заметно росли продажи и в других районах: Шенгавит и Давиташен (более 20%), и особенно Малатия-Себастия (почти 50%) и Канакер-Зейтун (в 2,6 раза). Отчасти это связано с расположенными там новостройками (так как в район Малатия-Себастия попадают дома на Цицернакабердском шоссе, в Давиташене возводятся очередные новостройки, а в районе Канакер строится несколько многоэтажек).

Вместе с тем, в 2021-м в Ереване сократились продажи земли (примерно на 8%). Отчасти это связано с сокращением числа свободных участков, но отчасти – и с тем, что в Ереване будет постепенно отменяться схема по возврату подоходного налога для покупателей квартир на первичном рынке (а значит, сократится спрос на новое жилье и снизится привлекательность строительного бизнеса).

Как и ожидалось, вследствие этого застройщики начали активно скупать участки в областях, сопредельных с Ереваном: в Армавирской и Котайкской областях их продажи выросли примерно в полтора раза, в Араратской – на 30%. Для сравнения, в большинстве других областей рост был не столь высоким, либо его не было (как, например, в Арагацотнской или Ширакской областях). Это подтверждает предположение, что, застройщики скупают участки у черты Еревана, но формально за ее пределами, где схема по возврату подоходного налога продолжит работать.

За пределами Еревана, значительно (в полтора раза) выросли продажи квартир в Котайкской области и небольшими темпами - во всех остальных областях, кроме Сюникской. В городах динамика цен была совершенно иной, чем в Ереване: близкими к столице темпами цены росли только в крупных городах (Абовян, Аштарак, Арташат), а также ряде других крупных городов (Гюмри, Ванадзор, Раздан, Арарат). В городах Сюникской области, в том числе в Горисе и Капане, цены снизились (предположительно, из-за напряженной ситуации на армяно-азербайджанской границе - ред).

Что касается продажи земель, то значительно выросло число купли-продажи сельскохозяйственных угодий: по всей республике - на 20% с лишним.

Во многом это связано с продолжением программы субсидии процентов по фермерским кредитам. При этом особенный рост пришелся на Араратскую долину, более выгодную для хозяйствования: Арарат – почти 30%, Армавир - почти в три раза, в Котайкской – более чем в два раза. Увеличились и продажи в областях Вайоц Дзор и Тавуш, где разбивают новые сады и виноградники (тоже с господдержкой). А вот в Ширакской и Гегаркуникской областях, где в основном занимаются скотоводством и выращиваются зерно и картофель, число продаж сократилось.