Активность, зафиксированная на рынке недвижимости в течение 2022 года, к концу года стала снижаться, но не настолько, чтобы отразиться на ценах. Об этом в интервью Sputnik Армения сообщил агент по недвижимости Андраник Арутюнов.
По его словам, основной фактор, влияющий на цены на жилье в Армении - закон о возврате подоходного налога, в результате чего основная активность наблюдается на первичном рынке.
"На первичном рынке квартиры покупают в основном наши сограждане, местные жители, поскольку определенные проценты по ипотечным кредитам погашаются за счет возврата подоходного налога. А на вторичном рынке квартиры покупают наши бывшие соотечественники, репатриировавшие в Армению. Они с некоторым скептицизмом относятся к покупке квартиры в еще недостроенном доме, учитывая массовые случаи мошенничества в Армении в 2008-09 годах, когда многие из застройщиков так и не довели до конца строительство, либо одну и ту же квартиру продавали по нескольку раз. Сегодня подобные инциденты – редкость, но недоверие у многих все еще осталось", - сказал Арутюнов.
Армяне, вернувшиеся в Армению из России, предпочитают приобретать, а не арендовать жилье, отмечает эксперт.
"Это наш, армянский менталитет, люди избегают проживания на съемных квартирах. За рубежом это принято, это нормально, но у нас люди относятся к этому немного иначе ", - заметил он.
Переехавшие в Армению граждане России не армянского происхождения, напротив, предпочитают снимать квартиру. Жилье приобретают лишь в случае, если есть уверенность в том, что они надолго задержатся в Армении.
Активность на рынке недвижимости в 2022 году специалисты сферы связывают с беспрецедентным наплывом переехавших из России, однако доля участия иностранцев, согласно официальной статистике, слишком мала для того, чтобы оказать серьезное влияние на рынок.
Так, согласно данным кадастра недвижимости, в январе-ноябре 2022 года иностранные граждане совершили только 1 832 из зарегистрированных в Армении 48 178 сделок по купли-продажи недвижимости. Из них 916 - квартиры, 320 - индивидуальных жилых домов.
Довольно интересная картина выявляется и при изучении общей статистики рынка недвижимости. Оказывается, в 2022 году в Армении было совершено на 2000 сделок меньше, чем в 2021 году.
Согласно официальной статистике, за 11 месяцев 2021 года было зарегистрировано 50 340 сделок, а в 2022 году - 48 178.
Несмотря на эти противоречивые данные, факт в том, что цены на квартиры и жилые дома в Армении в 2022 году выросли более чем на 100 тыс драмов ($250) за квадратный метр.
По официальным данным, по состоянию на сентябрь 2022 года средние цены на квартиры в Ереване по сравнению с 2021 годом выросли следующим образом:
в ереванском административном районе Кентрон (Центр) - с 633 000 до 750 000 драмов,
в Арабкире - с 455 200 до 534 500 драмов ($1130-$1330),
в Канакер-Зейтуне - с 327 500 до 388 600 драмов ($814-$966),
в Давидашене - с 325 600 до 393 500 драмов ($809-$978),
в Ачапняке - с 314 800 до 360 500 драмов ($783-$896).
Отметим, что представлены средние цены. В новостройках цены стартуют от 400 тыс драмов ($1000) за 1 квадратный метр.
Столь резкое подорожание агент по недвижимости объясняет несколькими факторами: резкой девальвацией инвалюты, ростом спроса на жилье и ограниченными сроками, закрепленными в законе о возврате подоходного налога.
"Многие вложили свой капитал в покупку квартир, чтобы застраховать себя от рисков колебания курсов. Кроме того, это стало также источником дохода, поскольку возросли цены на аренду. В течение года люди покупали квартиры и начали их сдавать. Например, у нас были клиенты, которые приезжали из России, покупали здесь квартиры, сдавали их своим соотечественникам и возвращались обратно", – рассказывает риелтор.
В случае же со сделками по аренде официальная статистика опять-таки хромает и все также не отражает действительности.
Если верить публикациям Комитета кадастра, в 2022 году количество сделок по сдаче квартир в Армении не только не увеличилось, но и уменьшилось примерно на 1000 по сравнению с предыдущим годом: в 2022 году была зарегистрирована 9 561 сделка против 10 494, зарегистрированных в 2021 году.
К этому феномену мы уже обращались в течение года: люди избегают регистрации своих арендных сделок во избежание уплаты государству подоходного налога.
Между тем рост цен на этом рынке, также свидетельствует о том, что спрос на аренду в 2022 году был достаточно серьезным, по некоторым данным, в какой-то период наблюдался даже дефицит.
По данным статистического комитета, за январь-октябрь 2022 года цены на аренду квартир выросли на 39,4 процента.
Если год назад снять квартиру "со всеми удобствами" в Ереване можно было за 200 тыс драмов в месяц, то на сегодня цена той же квартиры составляет более 300-400 тысяч.
Андраник Арутюнов, однако, уверяет, что высокие цены, вызванные спросом на аренду, в ближайшее время постепенно урегулируются.
"Рынок этот значительно уменьшился по сравнению с мартом-сентябрем, потому что многие к нам приезжали как в транзитную страну и уже выехали из Армении. Думаю, заметное снижение цен на аренду продолжится в следующем году, до июня. Цены будут понижаться, на таком высоком уровне не останутся, но и к прежним не вернутся", - считает риелтор.
Что касается купли-продажи квартир, то Арутюнов затрудняется делать тут какие-либо прогнозы, отмечая, что изменения, произошедшие на рынке в последние 2-3 года, в основном были непредсказуемыми.
На рынок недвижимости Армении существенно повлияли как события, происходящие в Карабахе и Армении, так и глобальные кризисы – пандемия, обострение конфликта на Украине. Так что завтрашний день рынка недвижимости также не будет определяться лишь армянскими реалиями.