В Армении подготовлен законопроект против махинаций на рынке нового жилья
14:09 04.09.2023 (обновлено: 14:28 04.09.2023)
© Sputnik / Andranik Ghazaryan
Подписаться
Получая неограниченный доступ к деньгам покупателей, застройщик может "исчезнуть", приостановив строительство. Поэтому доступ к деньгам ему предлагается открывать по мере выполнения строительных работ, отметил Геворг Папоян.
ЕРЕВАН, 4 сен – Sputnik. Правила против махинаций на рынке первичного жилья рассмотрят на пленарном заседании парламента Армении. Проект соответствующих изменений в Гражданском кодексе республики был одобрен на заседании комиссии по финансово-кредитным и бюджетным вопросам.
Представляя проект, его автор, председатель комиссии парламента Армении по финансово-кредитным и бюджетным вопросам Геворг Папоян (фракция "Гражданский договор") заявил, что главная задача предлагаемого документа – ограничить доступ застройщиков к средствам, которые перечисляют им покупатели квартир.
Строго говоря, последние несколько лет (согласно принятым ранее изменениям) покупатель перечисляет деньги не застройщику, а на эскроу-счет (промежуточный счет). Предполагается, что застройщик может забрать деньги с этого счета только тогда, когда дом будет готов, а покупатели получат на руки свидетельства о приобретении жилья. Вопрос в том, что в законе не прописано, какой процент денег с этого счета девелопер может использовать по ходу строительства, а какой остается неприкосновенным - как защита от рисков.
В 2018-2019 годах, отметил Папоян, застройщики и покупатели в основном договаривались о соотношении 0%/100% в пользу покупателя (то есть 100% суммы оставались в НЗ). Но по мере того, как строительный рынок нагревается (нагревание - рост, сопровождаемый опережающим спросом - ред.), и спрос на новые квартиры растет, застройщики стали диктовать условия в свою пользу, добавил Папоян.
В 2021-22 годах соотношение в среднем составляло уже 50/50%, а в договорах последних месяцев дошло и до 70%/30%. Если так пойдет и дальше, то застройщики будут резервировать право пользоваться всей суммой, со всеми вытекающими отсюда рисками для покупателей, добавил парламентарий.
Согласно предложенным изменениям, использование суммы ограничивается 75%, а с 1 января 2025 года снижается до 50%, но может расти по мере приближения завершения строительных работ. Если застройщик предъявит заключение о том, что степень завершенности здания составляет 60%, он получает доступ еще к 10%, далее – до 70%, и так до 95%. Последни 5% он может получить в течение года после сдачи здания в эксплуатацию (они оставлены как гарантийный депозит для устранения обнаружившихся недочетов).
Законопроект вызвал возражения депутата от блока "Айастан" Артура Хачатряна. По его словам, документ создает риск, что застройщики останутся без средств на строительство и будут вынуждены брать их в банке под проценты, что в итоге повысит стоимость строительных работ.
"На рынке действительно возможны риски, но их нужно регулировать иначе. Например, следует предусмотреть четкие требования к застройщикам", - отметил Хачатрян.
В ответ Папоян отметил, что девелопер, совершив продажу, немедленно получает доступ к 50% суммы продажи, в какой бы степени готовности ни находилось здание.
"Думаю, этого вполне достаточно, чтобы вести строительство. А дальше он может получать деньги по частям, по мере готовности здания", - заявил Папоян.
Он заметил, что не так давно в парламент обратилась группа из 120 научных сотрудников академических институтов, заявивших, что застройщик забрал у них деньги и "исчез". По его словам, это красноречивый пример рисков, которые возникают при отсутствии четких правил на рынке.
"Ситуация примерно такая, как в 89-е годы в банковской системе. Банк мог собрать деньги вкладчиков и "кауть в лету". Те строгие требования, которые предъявлялись банкам в последующие годы, не принесли ничего, корме пользы. Сейчас мы предлагаем создать хотя бы минимальные меры контроля. И, должен согласиться, на следующем этапе нужно подумать и о критериях для работы строительных компаний", - добавил Папоян.
Отметим, что ранее председатель Центробанка Армении Мартин Галстян заявлял, что по состоянию на I квартал 2023 года рынок недвижимости в Ереване переоценен примерно на 25%, что превысило все прогнозы ЦБ. По его словам, это показывает, что на ипотеку сформировался сильный спрос (в том числе благодаря государственным льготам для покупателей). Такой перегрев рынка чреват рисками неплатежей по ипотеке, и, чтобы предотвратить их, ЦБ принял меры, ограничивающие спекулятивное кредитование (ненадежных заемщиков, либо кредитование под неоправданно низкие проценты, создающее демпинг на рынке - ред).
