Погоня за "парадными" цифрами губит рынок недвижимости в Армении - эксперт
© Sputnik / Aram Nersesyan
Подписаться
Замдиректора агентства недвижимости положительно расценивает предстоящую отмену возврата подоходного налога, отмечая, что этим законом не могли воспользоваться социально необеспеченные слои населения.
ЕРЕВАН, 7 июн – Sputnik. Государство должно преодолеть "синдром гордыни", прекратить демонстрацию фальшивого роста ВВП и позволить стабилизироваться рынку недвижимости в Армении. Такое мнение в беседе со Sputnik Армения выразил заместитель директора агентства недвижимости House Key Карапет Ованнисян.
"Раздутые цены" обездвиживают рынок
"Рынок на самом деле обездвижен. Государство в лице Комитета Кадастра, Центробанка, а ранее и в лице премьер-министра Никола Пашиняна дестабилизируют рынок, заявляя о том, что "цены на недвижимость в Армении поднялись на 30%. Но это манипулятивная информация, потому что рядовой гражданин читает и думает: "это же официальная статистика, а значит рост и в самом деле есть". Непонятно, за счет чего повысилась цена. Насколько я понимаю, "рост" ВВП власти поддерживают в том числе завышенными ценами на недвижимость", - полагает наш собеседник.
По его словам, сегодня рынок настолько пассивен, что некоторым собственникам не удается продать единицы недвижимости даже по ликвидационной стоимости. Он отмечает, что ЦБ или Комитет Кадастра постоянно говорят о росте, в том числе на совместных пресс-конференциях с руководителями агентств недвижимости. Однако "рост", о котором упоминалось в мае, на самом деле был обусловлен всего лишь регистрацией прав собственности дольщиков новостроек на улице Монте Мелконяна в Ереване. Строительство началось 5-6 лет назад и только сейчас завершилось.
К тому же в понятие "рост" в этом году включили и сделки по аренде недвижимости. На его взгляд, из 4000 тыс. сделок 2-3 тыс. можно смело отнести к договорам об аренде.
Ованнисян уверен, что, с одной стороны, цены на недвижимость в Армении лишены логики. С другой стороны, чтобы суметь распродать квартиры, застройщики готовы снизить эти расценки, но на данный момент они не могут этого сделать, поскольку установлены фиксированные цены, по которым осуществляется налогообложение.
"На первичном рынке не исключен повышенный интерес на фоне приближающегося завершения срока действия закона о возврате подоходного налога. Но надо постараться понять, что это биржевой товар, и цена может то повышаться, то понижаться. В положении, когда страна прошла через войны, когда нестабильная внутриполитическая ситуация, когда у тебя на границе враг, который ежедневно с утра пораньше предъявляет тебе новые требования, ты должен понимать, что у тебя не могут расти цены на недвижимость. И даже не могут оставаться на том же уровне. Они должны понизиться", - подчеркивает представитель агентства недвижимости.
По его мнению, государство должно предоставить рынку недвижимости возможность саморегулирования. Однако, вместо этого внедряют компоненты для поддержания высоких цен на недвижимость. Повышаются административные пошлины в Ереване, госпошлины и налоги на строительство, а также коммуникационные цены. Кроме того, власти пытаются ограничить приход новых застройщиков на рынок, чтобы предложение не возросло, и таким образом предотвратить падение цен, полагает Ованнисян.
"Пока не стабилизируется рынок недвижимости, не стабилизируются также рынки стройматериалов и мебели. Люди покупают квартиры, но не подают заявок на проведение газа (если конечно, в данном здании это разрешено). Уверен, больше половины подлежащих газификации вновь приобретенных квартир не газифицируются. Это говорит о том, что вся эта недвижимость предназначена для перепродажи. Никто из собственников не собирается там жить. А нежилые квартиры не ремонтируются, не меблируются - снова выводятся на рынок, оказывая влияние на цены", - отмечает замдиректора агентства недвижимости.
Вместо "дестабилизирующих сертификатов" – "процветающий город"?
Ованнисян указывает также на такой дестабилизирующий фактор на рынке недвижимости Армении, как вопрос компенсаций вынужденным переселенцам из Нагорного Карабаха. Правительство Армении решило предоставлять карабахцам сертификаты на приобретение нового жилья, однако этой суммы недостаточно для покупки квартиры при нынешних ценах.
"Сертификаты — это новые суммы, которые будут вброшены на рынок, создадут краткосрочный ажиотаж, но в глобальном плане не решат квартирный вопрос арцахцев. Как только объявят об окончательном решении, снова нелогично повысятся цены. Купив недвижимость, держатели сертификатов останутся "в заложниках" 10-20 лет, на протяжении которых не будут иметь права продавать жилье. Я сам выступаю за такое ограничение. Так и должно быть. Но в таком случае гражданин не станет доплачивать за недвижимость. Что ему остается? Купить за сертификаты жилье в отдаленных селах? В таком случае бывшие владельцы, продавшие им дома, получат сумму с продажи и эмигрируют из страны", - сказал Ованнисян.
Вместе с тем он предлагает рассмотреть вопрос с иной стороны. На его взгляд, было бы лучше, если государство организовало целевую застройку в рамках суммы, указанной в сертификате (3-5 млн драмов). Этой суммы, по его мнению, вполне достаточно для предоставления государственных квартир переселенцам.
"У государства полно свободных участков как в Ереване, так и в окрестностях столицы. Почему бы и нет? К примеру, в Егварде, неподалеку от Еревана. Когда государство начнет там массовое строительство, то и бизнес потянется на эту территорию. Следом за бизнесом разовьется инфраструктура. А далее уже и частные застройщики туда пойдут. Получим активный, процветающий город неподалеку от Еревана, к тому же на стыке границ трех областей", - заключает он.
18 декабря 2023, 09:04
Отмена возврата подоходного налога вернет логику цен?
Действие закона о возврате подоходного налога в Армении начнут ограничивать с 1 января 2025 года, а с 2029 года и вовсе отменят. Согласно прогнозу, представленному Ованнисяном, это вызовет спад цен на 30-40%. С отменой закона о возврате подоходного налога рынок стабилизируется, цены опустятся до "логичных показателей".
"Расценки будут ниже, чем после "золотой лихорадки", начавшейся после революции 2018 года, когда премьер Пашинян заявил о том, что цены на недвижимость повышаются. Вернутся старые цены - до уровня $1000-$1200 за кв.м в новостройках и $700-$800 за кв.м для "вторички" (каменные дома). Квартиры в панельных зданиях будут еще дешевле", - отмечает Ованнисян.
Он положительно расценивает предстоящую отмену возврата подоходного налога, отмечая, что этим законом не могли воспользоваться социально необеспеченные слои населения. Вместо этого такой возможностью пользуются граждане, получающие высокую зарплату, причем некоторые из них по 2-3 раза.
Ованнисян убежден, что закон принят в интересах строительных компаний и банков, для которых тем самым зажегся "зеленый свет". По его словам, сегодня банки берут деньги у покупателя, замораживают их на счету и предоставляют в этом размере кредит строительной компании. А это вызывает дополнительное повышение цен на недвижимость примерно на 14%.
Собеседник Sputnik Армения также замечает, что следовало бы ввести ограничение на продажу недвижимости, приобретенной с применением закона о возврате подоходного налога. В частности, можно было бы предусмотреть пункт, согласно которому в случае, если квартира перепродается ранее, чем через 10 лет, то собственник обязан выплатить государству подоходный налог, возвращенный ему для покупки жилья.
Ситуацию осложняют "аварийки"
Ованнисян также коснулся проблемы аварийных домов в Ереване. Множество многоквартирных зданий на вторичном рынке находятся в аварийном состоянии. Те же, которые еще не отнесены к категории аварийных, все равно были построены очень давно и находятся в предаварийном состоянии.
При этом, если в случае с каменными домами (пятиэтажки) их можно снести и на их месте построить 10-этажное здание, обеспечив владельцев старых квартир жильем, то 9-10 этажные "панельки" для бизнеса неинтересны. А возможности нашего государства не те, чтобы сносить такие дома и обеспечивать людей новым жильем. Владельцы квартир в таких зданиях в недалеком будущем окажутся в очень тяжелом положении.
Ранее председатель ЦБ Мартин Галстян на пресс-конференции в рамках годичного отчета о стабильности финансовой системы Армении за 2023 год заявил, что недвижимость в Армении может быть переоценена под влиянием государственных льгот.
