Правительство Армении "подогревает" рынок недвижимости, чтобы сохранить власть: эксперт
© Sputnik / Нина Зотина
Подписаться
Собеседник Sputnik Армения полагает, что рынок недвижимости держится чисто на искусственных факторах, но законы экономики никто не отменял.
ЕРЕВАН, 11 окт — Sputnik. Заявление премьер-министра Армении Никола Пашиняна о том, что цена жилья в Ереване достигает $8000 за квадратный метр выглядела как попытка применить метод "искусственного дыхания", чтобы спасти рынок недвижимости от спада. Такую точку зрения в беседе со Sputnik Армения выразил независимый эксперт по вопросам недвижимости Карапет Ованнисян.
Ранее на заседании правительства премьер-министр Армении Никол Пашинян заявил, что в центре Еревана квадратный метр порой продается за "невероятные $8 тысяч", а рост стоимости жилья приводит к увеличению капитализации имущества собственников.
Как полагает наш собеседник, армянский рынок недвижимости "перегрелся" за последние 2 года и движется к опасной черте, когда раздутый "мыльный пузырь" может лопнуть со всеми непредсказуемыми последствиями для экономики.
Он приводит примеры краха рынков недвижимости в США 2006–2007 годов (переросший в глобальный финансовый кризис 2008 года), Японии с 1990 по 1991 год (после чего страна вошла в период стагнации, известной как "потерянное десятилетие"), Китае в 2021 году (спровоцировал т.н. ипотечные бойкоты — массовый отказ граждан погашать кредиты), Испании в 2008 году (лопнувший финансовый "пузырь" привел к банкротству девелоперов и краху банковской системы"). Эксперт и в Армении видит предпосылки для катастрофического развития ситуации по аналогичному сценарию.
По его наблюдениям, в ЦБ Армении осознали опасность и приступили к реализации антикризисных шагов — повышая ставку рефинансирования, регулятор стремится "охладить" рынок и взять под контроль цены на недвижимость. Вместе с тем, он замечает, что первый такой шаг ЦБ Армении сделал 15 сентября, хотя должен был принять меры гораздо раньше.
"У меня складывается впечатление, что ситуация гораздо хуже, чем мы себе представляем. Именно поэтому это заседание напоминало попытку "искусственного дыхания". Полагаю, они ищут среди армян диаспоры, или представителей других народов, везде, где есть люди с капиталом, — новых, наивных клиентов, готовых покупать активы в Армении и тем самым хоть немного продлить "агонию". Но, на самом деле, я считаю, что уже слишком поздно", — отмечает эксперт.
Озвучивая конкретную цифру, фактически, премьер-министр Армении пытается диктовать рыночную цену, задает ориентир, что неизбежно повлечет за собой крайне негативные последствия, говорит Ованнисян. Услышав о цене в $8000, владельцы недвижимости в центре города "автоматически" установят расценки на свои объекты на этом уровне. Однако, ни один здравомыслящий человек в мире не станет инвестировать в Армению при таких ценах — в страну со стареющим населением, падающей рождаемостью, оттоком молодежи и средним возрастом учителей в 55 лет. По словам независимого эксперта, существует множество подобных показателей, на которые на самом деле обращают внимание серьезные инвесторы.
Соответственно, в мировой практике не принято, чтобы правительства тех или иных стран, и тем более главы кабминов выступали с публичными заявлениями в попытках взвинтить цены — ведь это ни к чему хорошему не приводит.
"Я не завидую Николу Пашиняну в плане его кадрового состава. Будь у него в советниках хотя бы студент-экономист 3-го курса, ему бы подсказали, что говорить об этом в подобном ключе не следует", — сказал собеседник Sputnik Армения.
Разбирая мотивы, движущие властями Армении при озвучивании громких заявлений о якобы стремительном росте цен на рынке недвижимости, Ованнисян пришел к выводу, что таким образом правительство пытается повысить ВВП страны, поскольку это даёт возможность нарастить госдолг и найти хоть какие-то финансовые средства, чтобы продержаться "на плаву".
Дело в том, что рост цен на недвижимость напрямую увеличивает ВВП через расширение строительной активности, мультипликативный эффект в смежных отраслях и рост потребительского спроса. В свою очередь, чем больше ВВП, тем больше потенциальный лимит кредита от МВФ, и тем выше шансы этот кредит реально получить.
"Зачем власти это делают? И здесь мы подходим к главной причине: таким способом государство формирует бюджетные доходы. Они стимулируют рост ВВП за счет сектора недвижимости — более высокий ВВП позволяет им наращивать государственный долг. Приходится использовать этот механизм, поскольку в стране не развит производственный сектор, а экономика опирается на экспорт продукции горнодобывающей промышленности, туризм и недвижимость. Интерес правящей в Армении силы заключается в получении средств, необходимых для удержания власти", — рассуждает специалист.
Между тем, манипулятивные заявления властей в ряде случаев поддерживают местные СМИ, причем, как провластные, так и оппозиционные, как это было в случае с попытками посеять панику с якобы ожидающейся массовой "мобилизацией" в России. Манипуляцией он считает и сообщения о повышении цен на 20%. Если же копнуть глубже, выясняется, что фактическая цена каждой сделки — скажем, в центре Еревана — составляла около $2600 за квадратный метр. При этом, если заглянуть в объявления о продаже недвижимости, то в центре армянской столицы не найти предложений дешевле $4000. В итоге собственник, до того выставлявший жилье за $4000, слышит такие новости, берет за основу рост на 20% и поднимает цену до $5000. По мнению Ованнисяна, за этим может стоять стремление девелоперов ввести в заблуждение участников вторичного рынка: поддерживая там высокие цены, они обеспечивают успешные продажи собственных объектов. Однако, фактически это может обернуться ценовой ловушкой для вторичного рынка, говорит он.
"Наше медиапространство активно занимается масштабными манипуляциями. Если не считать вашего издания — которое заявило, что разговоры о "мобилизации" в России не имеют под собой оснований, — все остальные СМИ, будь то оппозиционные или проправительственные, преподнесли эту историю в определенном ключе. Они подогрели ожидания относительно роста цен на аренду; причина заключалась в том, что ставки аренды и цены на недвижимость разошлись, и арендные ставки требовалось повысить, чтобы предотвратить массовую распродажу жилья из-за низкой доходности. Это перекликается с более ранними утверждениями о том, что сюда хлынут "2 млн беженцев" из Ирана. Но это никогда не произойдет", — считает Ованнисян.
С точки зрения эксперта, искусственно "подогреваемый" рост цен на аренду напрямую расходится с показателями туристического потока. По имеющимся у него данным, в июле турпоток сократился на 24%, а в августе — на 32%. По прогнозу Ованнисяна, эта тенденция сохранится, и показатели за сентябрь сократятся как минимум на 30%.
Таким образом, поскольку число туристов сократилось, цены на аренду недвижимости в Армении не должны были расти. Тем не менее, были сформированы ожидания их повышения. Многие владельцы недвижимости стали — искусственно, под влиянием взаимных расспросов и советов, — завышать арендную плату для своих жильцов. Но если взглянуть на реальное положение дел, то даже цены на отели в августе снизились по сравнению с июлем — а это, по оценке эксперта, из ряда вон выходящее событие, такого никогда не бывало. Обычно цены в армянских гостиницах падают на 8–10% лишь в сентябре по сравнению с августом. В этом же году спад начался уже в августе, а в сентябре наблюдалось снижение сразу на 15% относительно августа.
"Туристы стали меньше приезжать в Армению. Я предупреждал об этом еще год назад, когда проходил концерт Дженнифер Лопес (сопровождавшийся целым рядом резонансных организационных, финансовых и инфраструктурных проблем — ред.), говоря, что мы губим туризм и последствия этого проявятся через год. Так что, рынок недвижимости держится чисто на искусственных факторах, но законы экономики никто не отменял. И всё это происходит на фоне удручающего равнодушия со стороны не только властей, предпринимателей, но и общества в целом. Торжество принципа "Я" над принципом "Мы" зашло слишком далеко", — подытожил Ованнисян.
Ранее стало известно, что у трех строительных компаний в Ереване выявили случаи теневой продажи элитного жилья.
